Immobilienerwerb in Italien

Kauf von Immobilien in Italien

1. Allgemeines

Während nach deutschem Recht die Grundbucheintragung für die Rechtsänderung
bei Immobilien konstitutiv wirkt, ist für den Verkauf einer Immobilie in
Italien grundsätzlich die einfache Schriftform ausreichend. In Italien
werden mit Ausnahme der vormals österreichischen Provinzen Süd-Tirol
(Trentino-Alto Adige) und Friaul-Julisch-Venetien (Friuli) keine Grundbücher
geführt. Grundstücksverträge sind im s. g. Immobilienregister
(conservatoria dei registri immobiliari) einzutragen (trascizione).
Diese trascrizione ist für Grundstückskaufverträge obligatorisch.
Hierzu ist zumindest eine öffentlich-beglaubigte Urkunde vorzulegen,
so dass die Hinzuziehung eines italienischen Notars stets erforderlich ist.
Für den Fall der Nichteintragung können die erworbenen Rechte Dritten,
deren Rechtstitel bereits eingetragen ist, nicht entgegengehalten werden.
Demzufolge wird der öffentliche Glaube an die Richtigkeit des erworbenen
Rechtes erst durch diese Eintragung bekundet.

2. Verfahrensablauf

Üblich ist beim Immobilienerwerb der Abschluss eines Vorvertrages
(preliminare umgangssprachlich auch compromesso), wobei eine Anzahlung in
Höhe von 10 bis 30 % des Kaufpreises vereinbart wird, da zur Bestimmung des
Kaufobjektes oft die zeitintensive Hinzuziehung von Spezialisten
(z.B. der s. g. geometra= Landvermesser) erforderlich ist. Im Vorvertrag
sollen sämtliche Vereinbarungen, der genaue Liegenschaftsbeschrieb
(Grundbuchdaten) sowie die Personalien beider Parteien enthalten sein.
Mit diesem Vorvertrag verpflichten sich die Parteien zum Abschluss des
endgültigen Hauptvertrages auf Übertragung des Eigentums an dem Grundstück.
In der Regel sehen italienische Vorverträge eine s. g. caparra confirmatoria
bzw. penitenziale vor, wobei es sich um eine Vertragsstrafe handelt, die für
den Fall, dass der Hauptvertrag nicht fristgemäß abgeschlossen oder der
Kaufpreis bis dahin nicht vollständig bezahlt wurde, verfällt. Für den Fall
der Vertragsuntreue des Veräußerers steht dem Erwerber ein Anspruch auf
Rückzahlung der doppelten Anzahlung zu. Statt der Vertragsstrafe kann die
vertragstreue Partei die Durchsetzung des Erfüllungsanspruches, d. h. Erwerb
bzw. Veräußerung gerichtlich durchsetzen lassen, was allerdings in der Praxis
oft daran scheitert, dass der Vorvertrag nicht alle für den Hauptvertrag
zwingend vorgeschriebenen Mindestangaben enthält. Auch zum Abschluss des
Vorvertrages genügt die Schriftform, so dass privatschriftliche Vorverträge
nicht zu beanstanden sind. Alsdann wird der eigentliche Kaufvertrag
(atto di compravendita) zwecks Eigentumsübertragung abgeschlossen.

Hierbei wird entweder vor einem Notar der Kaufvertrag abgeschlossen, der
inhaltlich größtenteils mit dem Vorvertrag übereinstimmt oder es werden
die Unterschriften eines privatschriftlichen Vertrages notariell beglaubigt.
Dieser Kaufvertrag ist Voraussetzung für die Eintragung in den verschiedenen
Registern. Zur Beurkundung des Hauptvertrages benötigen im Übrigen beide
Parteien eine italienische Steuernummer. Die s. g. Steueridentifikationsnummer
(codice fiscale) muss bei einem italienischen Finanzamt eingetragen werden.

3. Fallstricke

Oft werden wichtige Vertragsbestandteile in den Vorverträgen, z.B. Angaben
über die Zahlungsmodalitäten, versehentlich? vergessen. Da es sich bei dem
Vorvertrag um einen juristisch bindenden Vertrag und nicht etwa nur um eine
Absichtserklärung handelt, sind die Parteien an den Vorvertrag gebunden,
wobei spätere Vertragsänderungen mit nicht unerheblichen Kosten verbunden sind.

4. Steuern

Anlässlich der Eigentumsübertragung fallen folgende Steuern an:

7 % Registersteuer 2 % Hypothekensteuer 1 % Katastersteuer
jeweils in Höhe des deklarierten Kaufpreises

Für den Fall, dass es sich bei dem erworbenen Grundstück um den ersten Wohnsitz
handelt (prima casa) ermäßigt sich die Registersteuer auf 3 % des Kaufpreises
und die Hypotheken- bzw. Katastersteuer jeweils auf nur € 129,11. Hierzu ist
allerdings erforderlich, dass unter völliger Aufgabe des bisherigen Hauptwohnsitzes
in Deutschland dieser nach Italien verlegt wird und der Erwerber dort bislang kein
Immobilienvermögen hatte.

Ferner fallen im Rahmen des Immobilienerwerbs Auslagen für Stempelmarken und
sonstige Abgaben (bollo, tassa archivio, diritti catastali ed ippotecari) von
ca. durchschnittlich € 500,-- an.

Ferner sind die Erträge aus Immobilienvermögen zu versteuern, selbst wenn die
Immobilie nicht vermietet ist. Mithin hat jeder, also auch der im Ausland wohnhafte
Eigentümer einer in Italien erworbenen Immobilie dort jährlich die
Einkommenssteuererklärung (s. g. unico) beim zuständigen Finanzamt abzugeben.

Neben der Einkommenssteuer ist die kommunale Grundbesitzsteuer
(imposta comunale sugli immobili) zu entrichten.

5. Persönliche Empfehlung

Zur rechtlichen Absicherung Ihres Wunsches auf Erwerb einer Immobilie in Italien
wird dringend die Hinzuziehung von Spezialisten (Rechtsanwalt, Notar, Geometer)
angeraten, auch wenn diese mit Kosten verbunden sind.

Die Vollständigkeit und Richtigkeit dieser Angaben erfolgt unverbindlich und ohne
Gewähr.